Гражданское законодательство предусматривает и регламентирует различные виды сделок с недвижимостью. До момента заключения важно ознакомиться с основными характеристиками и особенностями каждого варианта правоотношений.
Понятие и правовая природа сделки
Законодательство представляет собой общность законов, нормативно-правовых актов, которые устанавливают, изменяют, отменяют правоотношения участников сделок. Основоположником является Конституция РФ, где установлен принцип равенства всех форм собственности (государственной, частной, муниципальной и других).
Конституция РФ гарантирует следующее:
-
единство экономического пространства;
-
поддержка конкуренции;
-
беспрепятственное перемещение товаров;
-
отсутствие ограничений для осуществления экономической деятельности.
Россией создаются условия для оборота недвижимого имущества, находящееся в различных формах собственности. Сделка представляет собой действия юридических или физических лиц (дееспособных), при совершении которых устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности.
Виды сделок
С учетом свойств, признаков выделяют такие группы сделок:
- Количество сторон – многосторонние, двусторонние, односторонние.
- Способ заключения – письменные, устные. Также выделяются сделки, которые подлежат обязательной регистрации или удостоверению у нотариуса.
- Наличие встречного представления – безвозмездные, возмездные.
- Момент вступлений в юридическую силу – консенсуальные, реальные.
Договор дарения
Кроме перечисленных видов, сделки могут быть бессрочными или заключаться с указанием периода действия.
Договор дарения представляет собой передачу имущества дарителем в собственность одаряемого. При этом последний в ответ не совершает передачу денежных средств или имущества. Сделка может быть признана недействительной, если даритель подразумевает встречные обязательства от одариваемого. Особенностью сделки является освобождение от уплаты государственной пошлины физических лиц, которые связаны родственными связами. В других случаях стороны оплачивают 13% от оценочной стоимости подарка. Дарение рассматривается, как полученный доход одаряемого.
Особенности регистрации сделок с недвижимостью по договору дарения:
- Оформляется письменно и подлежит нотариальному удостоверению.
- Получение дополнительно разрешения от органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего лицу в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет. Данное требование распространяется на лица с ограниченной дееспособностью.
- Запрещается лицам, которые младше 14 лет, отчуждать имущество.
- Получение согласия второго владельца, если объект находится в долевой собственности. Данный факт обязательно заверяется нотариусом.
Внимание! Недееспособный гражданин не имеет права безвозмездно отчуждать недвижимость, которая ему принадлежит.
Полученный дар находится в собственности только одаряемого и не относится к совместно нажитому имуществу.
После вступления в действие договор дарения можно оспорить только при наличии определенных обстоятельств, например, одариваемый недобросовестно обращается с подарком, установлен факт преступления в отношении дарителя.
Основные особенности договора купли-продажи
Сделка купли-продажи подразумевает под собой передачу одной стороной второй стороне в собственность объект недвижимости. При этом покупатель вносит плату, размер которой определяется по договоренности сторон.
Правовые особенности сделок с недвижимостью:
- Одновременно передается право на владение земельным участком, если на нем находится приобретаемое домовладение.
- Продажа не должна нарушать права третьих лиц, например, в отношении объекта установлены такие обременения, как залог, рента.
- Письменный вид документа и обязательная государственная регистрация.
Внимание! Сделка признается недействительной, если выявлена недостоверная информация об объекте недвижимости.
Договор мены
Договор мены представляет собой действия по передачи объекта другой стороне взамен на получение от нее другого объекта. Участники именуются продавцами.
Особенности сделок с недвижимостью по договору мены:
- Предметы сделки одинаковые по цене и значению.
- Договор составляется письменно.
- Передача оформляется отдельным актом для каждого предмета.
- Сделка совершается без удостоверения нотариусом.
- Стороны оплачивают налог.
- Предмет подлежит возврату, если сделка признается недействительной.
Внимание! По договоренности сторон могут передаваться друг другу неравнозначные предметы. При этом разница доплачивается и этот факт обязательно указывается в тексте документа.
Законодательство не запрещает производить мены имущества разных категорий, например, автомобиль на квартиру.
Договор ренты
Договор ренты - передача недвижимости одной стороной в пользование другой стороне за установленную плату. Документ может определять другой вид обязанностей рентоплательщиком.
Выделяются такие разновидности правоотношений:
- пожизненное содержание с иждивением;
- пожизненная рента;
- постоянная рента.
Соглашение заключается только при наличии общего согласия двух сторон.
Внимание! Владелец вправе указать в документе третье лицо, которому будут производится выплаты.
Особенности совершения сделок с недвижимостью по договору ренты, следующие:
- Участники сделки устанавливают срок и период выплат. Также они могут определить другой вид выплат, например, передача рентополучателю продуктов питания, одежды.
- Кроме физических лиц участниками могут быть некомерческие организации. При этом им не должно быть документально запрещено производить соответствующие действия.
Данный вид правоотношений практикуются у людей пенсионного возраста, нетрудоспособных граждан. Человек получает достойное содержание и не теряет право собственности.
Регистрация сделок с недвижимостью
Законодательство предусматривает регистрацию в общей системе право собственности на любой вид недвижимости.
К общему пакету документов, которые необходимы для совершения регистрации, относятся:
- заявление;
- документ, подтверждающий право собственности;
- квитанция об уплате государственной пошлины.
Если от имени владельца действует представитель, прилагается доверенность.
Граждане имеют возможность подать документы на регистрацию такими способами:
- лично обратится в государственные органы (отделение Росреестра, МФЦ);
- направить заказное письмо;
- отправить документы в электронном виде (обязательно наличие электронной подписи).
Внимание! При отправке заказного письма заявление и прилагаемые документы предварительно нотариально заверяются.
Законодательством определен десятидневный срок для произведения регистрации со дня приема госорганом документации. В регистрации может быть отказано если предоставленные документы оформлены с нарушением, пакет документов неполный, возникли сомнения в подлинности, обнаружен запрет на совершения действий прежнего собственника.