Действующим российским законодательством на граждан наложено обязательство по уплате подоходного налога с продажи квартиры. Размер этого сбора составляет 13%. Эти положения регулируются ст. 224 Налоговым кодексом Российской Федерации.
Подпункт 5 пункта 1 статьи 208 НК РФ определяет, что доходы от источников в Российской Федерации, в частности, – это прибыль от реализованной недвижимости, которая располагается в России. Более того, на основании п. 3 ст. 228 и п. 1 ст. 229 НК России, граждане обязаны самостоятельно исчислять и оплачивать НДФЛ.
Однако статьями 217 и 217.1 НК РФ определены доходы, которые не подлежат налогообложению, а также особенности такого освобождения.
Порядок уплаты
Как уже было сказано выше, после того, как квартира была продана, нужно обратиться в инспекцию ФНС с пакетом документов:
- Заполненная отчетность в форме 3-НДФЛ.
- Паспорт гражданина России.
- Документ о праве собственности.
- Договор о продаже и покупке недвижимого имущества.
- Любой документ, который подтверждает произведенные расчеты с покупателем.
После проверки ФНС налогоплательщику выдаются реквизиты, по которым следует оплатить налог.
Когда платить не надо
Гражданин освобождается от подоходного налога, если собственность у него была в течение минимального срока, а также более этого срока. По истечении этого периода собственник имеет право продать квартиру без оплаты НДФЛ.
В обратном же случае, собственник должен сдать отчетность даже тогда, когда он использовал льготы и НДФЛ равен нулевым значениям.
Срок, когда собственник начинает владеть объектом недвижимости, исчисляется с даты регистрации права собственности в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. А для объектов, которые были получены по наследству – с момента смерти наследодателя.
Освобождение граждан, имеющих статус налоговых резидентов России, от НДФЛ зависит от того, когда был приобретен объект, и в течение какого времени он был в собственности. Не подлежат налогообложению следующие случаи:
- Имущество куплено до 1 января 2016 года, и при совершении сделки купли-продажи гражданин был владельцем 3 года;
- Покупка квартиры совершена после 1 января 2016 года. Тогда избежать уплаты НДФЛ можно спустя 5 лет владения квартирой;
- Приватизации недвижимого имущества прошло больше 3 лет;
- Полученная в наследство или подаренная квартира, владели которой не менее трех лет;
- Если объект был приобретен по более высокой цене, но продан по более низкой (но не меньше 70% кадастровой стоимости). Кадастровая цена рассчитывается по состоянию на 1 января того года, когда совершена сделка;
- Одинаковая стоимость квартиры при покупке и продаже, но с учетом того, что стоимость составляет 70% от кадастровой стоимости.
29 ноября 2021 Президент Российской Федерации В.В.Путин подписал закон, на основании которого семьи с двумя детьми и более освобождаются от подоходного налога при продаже жилых помещений. Это действует только для тех категорий людей, которые продали квартиру для того, чтобы улучшить жилищные условия. То есть купленная жилплощадь должна быть больше проданной.
Кроме того, на основании действующего законодательства РФ граждане могут воспользоваться льготами по уменьшению налогооблагаемой базы. Налогооблагаемая база – это сумма, которую продавец получил за совершенную сделку. При использовании этой льготы НДФЛ удерживают только с разницы в сумме между покупкой и продажей. Это, например, может понадобиться тем, кому нужно срочно продать свою недвижимость и не выжидать минимального срока.
Вычет имущества в размере 1000000 рублей
Собственник может претендовать на вычет 1000000 рублей, а в случае, если продается гараж или автомобиль, сумма ограничена 250000 рублями. Однако следует учитывать, что вычет распространяется не на собственника, а на имущество. Таким образом, если собственник продал не одно, а несколько видов имущества в течение одного года, то лимит вычета распространяется на все объекты в целом, а не на каждый в отдельности.
Снижение налогов с подтверждением затрат на покупку
В этом случае подоходный налог уменьшается за счет фактически понесенных расходов. С этой разницы и уплачивается налог в размере 13%.
Воспользоваться этим способом можно только при документальном подтверждении понесенных затрат на покупку недвижимости. Подтвердить это можно, например, договором купли-продажи, кассовыми чеками, актом приема-передачи, банковскими выписками.
Особенности освобождения от НДФЛ
2021 год привнес в Налоговый кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Главной поправкой стал переход к новому режиму расчета кадастровой стоимости недвижимости. Теперь расчет больше приближен к рыночной. Такой механизм приведет к увеличению налоговых выплат. В регионах, которые только начали новый режим расчетов, взимание в первые три года предусмотрено с учетом понижающих коэффициентов, а далее – по полной кадастровой стоимости.
С 1 января 2021 года в России введена возрастающая шкала налогообложения. На основании этого повышенная ставка НДФЛ в размере 15% применяется к тем физическим лицам, у которых годовой доход превышает 5000000 рублей. Это могло коснуться многих владельцев собственности, но было решено не применять эту шкалу в случае единовременного или нерегулярного дохода. Таким образом, НДФЛ оставили на прежнем уровне – 13%.
Еще одна особенность - обязанность владельца платить налог, если срок между двумя событиями (дарением и продажей) не превысил трех лет. В этом случае имущество должно перейти в собственность на основании следующих сделок:
- унаследование (срок исчисляется с момента смерти наследодателя);
- дарственная (от близкого родственника);
- на основании договора о пожизненном содержании;
- приватизация имущества произошла после 1 января 2016 г;
- при совершении сделки это ваше единственное жилье.
Важным изменением является то, что теперь нерезиденты страны, владеющие недвижимостью в Российской Федерации, освобождены от уплаты сборов после пяти лет владения. Раньше они должны были платить НДФЛ, даже если владели квартирой более 10 лет.
К тому же в России запущена процедура упрощения получения вычета при покупке квартир. Согласно этим новым правилам, физические лица смогут оформлять имущественный вычет буквально за одно движение и с минимумом документов. Помимо значительного сокращения перечня необходимых документов, вдвое сокращено время на проведение камеральной проверки. Так, камеральная проверка продлится 30 дней вместо трех месяцев, а деньги будут переведены на счет в течение 15 дней после завершения этой проверки.
Однако в статью 88 Налогового кодекса РФ добавлен пункт 1.2. Исходя из этого пункта, проверка отчетности может проводиться налоговой инспекцией на основании тех документов (информации), которая у них имеется. Это предусмотрено тогда, когда декларация НДФЛ не представлена в срок.
В указанном случае проверка на достоверность и точность представленных сведений, как и раньше, будет окончена не раньше, чем через три месяца. В ходе проверки имеющихся данных инспекция может затребовать пояснения. Если после требования о предоставлении объяснений по 3-НДФЛ гражданин их не предоставит, то налоговая имеет право исчислить НДФЛ с предполагаемого дохода от продажи имущества, применив при исчислении ставку, равной 70% от кадастровой стоимости. В том случае, если в налоговую поступит декларация позже, первичная проверка прекращается и начинается новая на основании сданной отчетности.
Несвоевременная уплата налога
Неуплата или несвоевременная уплата НДФЛ от проданного недвижимого имущества влечет за собой штрафы и начисление пени. Срок для отчетности НДФЛ с предоставлением заявления в ИФНС - не позже 30 апреля года, который следует за годом, когда была осуществлена продажа. В случае попадания этого дня на выходной или нерабочий день, отчетность нужно сдать на следующий рабочий день.
По истечении этого времени вам начислят штраф. За каждый просроченный месяц взимается 5% от неоплаченного налога. Размер одного штрафа не может быть менее 1000 рублей и более 30% от суммы к оплате.
Начисленный налог необходимо внести в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры.
3а неоплаченный своевременно налог инспекция также наложит штраф. В этом случае взимается 20% неуплаченного налога. А если будет установлено, что налог не уплачен умышленно, а не по забывчивости, то будет начислено 40%.
Пени - сумма денежных средств, начисленных по долгу. Пени начисляют за каждый просроченный день основного платежа и уплачиваются одновременно с возникшей задолженностью или после выплаты основной суммы.
Заключение
Обобщая представленную информацию, можно сделать вывод, что существует множество способов по уменьшению налоговой базы, льгот и вычетов при уплате НДФЛ при продаже недвижимости. Во избежание санкций важно сдать отчетность в ФНС вне зависимости от того, получен доход от сделки или нет.