Когда супруги принимают решение прекратить брачные отношения, начинается раздел имущества. Нередко в список «совместно нажитого» входит ипотечная квартира. Делится ли ипотека при разводе, оформленная во время брачных отношений?
Законодательные нормы
Как разделить ипотеку при разводе, если кредитный договор заключался во время брака? Всё, что супруги приобрели во время брачных отношений – общее имущество. Сюда относятся не только материальные вещи (недвижимость, автомобиль и прочее), но и долги, включая ипотеку. То есть, разделу подлежит не только ипотечная недвижимость, но и долги по договору.
Согласно ст. 39 СК РФ, совместно нажитое имущество во время расторжения брачных отношений подлежит разделу в равных долях между супругами. Ипотека при разводе также делится пополам. Если супруги не заключали брачный договор, то раздел будет равным.
Теоретически, суд может присудить одному из супругов большую долю в квартире. Например, один вкладывал в помещение больше средств в ущерб личным интересам или второй супруг длительное время не имел доходов вовсе по неуважительной причине (алкоголизм или наркомания). Суд также может учесть интересы несовершеннолетних детей. Так проходит развод при ипотеке с материнским капиталом.
Остаток по кредитной линии будет разделён между супругами пропорционально выделенным долям. Если жена получает 2/3 от ипотечной квартиры, то и 2/3 оставшегося перед банком долга также переходят к ней.
Какую роль играет кредитор
Прежде чем выдать деньги на приобретение недвижимости, банк оценивает не только платёжеспособность клиента, но и его семейное положение. Официальный брак добавляет шансов на одобрение заявки.
Если супруги примут решение прекратить отношения, банку проще ничего не менять. Если муж и жена будут согласны платить по договору в прежнем режиме, банк пойдёт на это. Кредитору будет не важно, кто вносит деньги на счёт и как супруги договорились (или суд вынес решение).
Как делится при разводе ипотека, взятая по время брака при отсутствии договорённости между супругами относительно оплаты долга после прекращения отношений? Можно поступить следующим образом:
- Оповестить кредитора о принятом решении, получить согласие о переоформление договора.
- Обратиться в суд с целью определения доли каждого супруга в квартире и сумме долга. Также нужно будет заново определить круг заёмщиков.
- Закрепить принятое судом решение, обратившись в банк.
Суд будет также учитывать мнение кредитора. Если он согласится переоформить долг на одного из бывших супругов, суд примет такое решение. Но, как показывает практика, чаще долги и квартира делятся пополам. Каждый из супругов будет вносить половину платежа. Переоформлять договор не нужно.
Иногда банки идут на уступки и проявляют инициативу переоформления долга полностью на одного из супругов. Например, в браке была погашена большая часть долга. Платили исправно, просрочек не допускали. После развода оставшуюся задолженность принимает на себя более платёжеспособный. Для банка это выгодно! Кредитор даёт согласие на переоформление договора.
При разделе ипотеки при разводе все договорённости рекомендуется закреплять в письменном виде. Если до брака люди заключили брачный договор, в котором заранее прописали условия раздела совместно нажитого имущества в случае расторжения отношений, следует выполнять условия.
Прочие варианты
Существует несколько вариантов раздела ипотечной квартиры и оставшейся суммы долга между бывшими супругами. Первый вариант – поровну или по договорённости на одного был рассмотрены выше. Есть и другие:
- Продажа квартиры, погашение долга, раздел «сдачи» пополам.
- Выплата денежной компенсации в пользу одного из супругов.
- Выдел доли в натуре.
- Отказ от имущественного права на недвижимость.
Каждый вариант нужно рассмотреть отдельно.
Продажа ипотечной квартиры
Если никому из разводящихся квартира не нужна, её можно продать. Но стоит учесть несколько нюансов:
- Не в каждом банке отработана схема продажи залогового имущества.
- Процедура продажи несколько усложняется – не каждый покупатель готов взять на себя покупку залоговой недвижимости.
- Если жильё в собственности менее 5 лет, придётся платить налог.
После продажи квартиры, необходимо полностью закрыть кредитную линию. Оставшиеся деньги поделить пополам (или в иных пропорциях, по договорённости). Рекомендуется все действия фиксировать на бумаге.
Выплата денежной компенсации
Этот вариант возможен, если супруги пришли к соглашению относительно раздела в равных долях. Например, муж платит всю сумму платежа, а жена компенсирует часть. Также рекомендуется составить расписку об обязательствах.
Если жена перестанет выполнять обязательство по компенсации части платежа, основной плательщик может подать в суд и взыскать с неплательщика недостающую сумму. Стоит соблюдать сроки исковой давности – не более 3 лет.
Выдел доли в натуре
Супруги, как правило, покупают недвижимость в общую собственность. Чтобы выделить долю в натуре, нужно:
- Сначала выделить доли супругов – перевести недвижимость в общую долевую собственность, указать долю каждого.
- Создать условия для выдела доли – у каждого должен быть отдельный вход с улицы, коммуникации, отдельная кухня и санузел. Эти требования продиктованы санитарно-гигиеническими нормами.
Выделение доли в натуре – это когда человеку принадлежит на праве собственности конкретная автономная часть жилья. Процесс длительный, зачастую – нереализуемый.
Отказ от имущественного права
Можно отказаться от права собственности, обязанность по погашению долга снимется автоматически. Но нужно получить согласие второго супруга и банка. Но отказавшийся остаётся созаёмщиком по ипотеке.
Заключение
При разводе любе договорённости рекомендуется прописывать на бумаге. Так можно будет доказать свою позицию и отстоять права. Дополнительно заверять бумаги в нотариальной конторе нет необходимости, за исключением некоторых случаев.